• Guide de l’Immobilier

    sur Koh Samui

Guide l’Immobilier sur Koh Samui

Beaucoup de Francophones rêvent de s’installer à Koh Samui, mais hésitent encore à l’idée de vivre dans le Royaume de Siam au quotidien. Le choc des cultures, la différence de la langue, un climat qui peut être contraignant, un mode de pensée particulier… Autant de sujets qui peuvent être déstabilisants à la longue pour les Francophones qui ont une approche et une manière de vivre sensiblement différentes des Thaïlandais. Dès lors, que faire ? Louer ou acheter ?

La solution la plus sage serait, dans un premier temps, de louer un bien immobilier sur place… le temps de pouvoir s’acclimater (ou pas) et d’appréhender les bons et les mauvais côtés d’une existence en territoire siamois. Cependant, beaucoup de nos Ressortissants préfèrent acheter une fois arrivés sur l’île pour des raisons multiples (besoin de vivre ailleurs, conjoncture défavorable dans le pays d’origine, placement financier…). Là encore, 2 options s’offrent à eux : acheter un bien clef en main ou investir dans un terrain et faire construire. Dans les 2 cas, il faut prendre le temps de la réflexion et demander conseil aux personnes compétentes, mais aussi aux expatriés qui résident dans l’archipel et qui pourront apporter un point de vue différent et surtout, leur expérience.

Louer en Longue Durée

Trouver un hébergement (meublé ou non) sur l’île de Koh Samui n’est pas difficile en soi, et souvent, les conditions de location sont bien plus simples qu’en France. Dans l’absolu, évidemment, le mieux serait de connaître quelqu’un sur place pour vous aider dans vos démarches. La plupart du temps, les voyageurs prennent leur véhicule et se baladent au gré de leur envies, découvrant ça et là, des villas ou appartements à louer. Ils se mettent en rapport, directement, avec le Propriétaire ou le Manager (thaï ou “Farang”) qui leur fait visiter le bien, et l’affaire se fait dans les heures qui suivent. Un contrat de location est signé avec un état des lieux, accompagné d’une avance (généralement, le montant de la caution et la totalité du loyer s’il s’agit d’une location à court terme. 3 ou 6 mois d’avance, dans le cas d’une location longue durée).

Les contrats de location en Thaïlande sont, généralement, établis pour une durée de un an avec un paiement mensuel du loyer. Comme en France, c’est la signature du bail de location qui vous ouvre les clefs de votre logement. Plus long sera votre bail, plus grande sera votre marge de négociation en faveur d’une baisse de loyer. Il est très courant de négocier le prix du loyer et de la caution. Ne vous en privez pas : les prix sont toujours gonflés pour les étrangers. A vous de bien clarifier quels sont les services inclus dans le loyer et les charges locatives : ramassage des ordures, télévision, téléphone, Internet, gardiennage, stationnement, climatisation…

Attention à la facture d’électricité ! Renseignez vous avant de pousser la climatisation à fond (la note risque d’être salée).

Vous pouvez aussi faire appel à des Agences Immobilières Spécialisées dans les biens que vous recherchez. Sachez que de nombreux agents immobiliers francophones travaillent sur place, ce qui peut largement faciliter vos démarches et vos prises de contact. Vous les trouverez très disponibles, même le dimanche et prêts à vous véhiculer. Il ne vous en coûtera rien : le service est facturé au propriétaire. En ce qui concerne la souscription d’une assurance d’habitation, la loi thaïlandaise n’impose pas au locataire de s’assurer, contrairement à la France. Cependant, certaines compagnies d’assurance proposent des offres concernant la location, couvrant, principalement, les catastrophes naturelles, les dégâts des eaux, le vol et le vandalisme, les bris de glace, les incendies et les objets personnels comme le mobilier ou les objets de valeur.

Acheter sur Koh Samui

Une Maison / Un Terrain

Acheter un terrain à Koh Samui peut s’avérer une expérience quelque peu stressante et intimidante, due à certaines pratiques administratives et surtout à la barrière linguistique. Bon nombre d’expatrié(e)s trouvent, parfois, le processus d’achat pour le moins complexe. Le fait est qu’il faut être prudent quand on désire acheter un bien immobilier dans le Pays du Sourire, qui plus est, une parcelle de terre. La législation sur le Droit à la Propriété est quelque peu différente de ce que les Occidentaux ont l’habitude de voir chez eux. C’est pourquoi, avant toute chose, il est très important de s’entourer de professionnels de l’immobilier, soutenus par des avocats spécialisés dans ce secteur.

Les différents textes de loi stipulent qu’un étranger ne peut pas, en aucun cas, acheter un terrain en nom propre en Thaïlande, et donc disposer de la pleine propriété de celui-ci. Il possède juste le droit unique d’acquérir la construction elle-même (maison, immeuble, bungalow…).

Ainsi, le droit thaïlandais différencie l’acquisition de terrains et de bâtiments. En effet, si un étranger ne peut être propriétaire d’un terrain, il peut, néanmoins, acquérir une habitation.

Cependant, des solutions peuvent être envisagées (conditions à avoir avec un Avocat).

Une autre solution légale (extrêmement répandue dans le pays, et très utilisée par les étrangers) est de louer le terrain ou la maison pour une longue durée (“Leasehold”), dont la durée maximum est, actuellement, de 30 ans. Le contrat de location doit être enregistré auprès du Cadastre thaïlandais (“Land Department”). C’est un droit officiel et protégé : il ne peut-être annulé sans la signature des 2 parties.

Au terme de cette location, le contrat pourra être renouvelé pour une nouvelle période de 30 ans (grâce à une clause donnant une option prioritaire au locataire), et ainsi de suite (conditions à définir préalablement avec le propriétaire du terrain). L’ensemble du bien immobilier demeure, par contre, la pleine propriété du bailleur, qui pourra le revendre à tout moment au cours du «Lease».

Un Appartement

Les étrangers peuvent acheter un appartement en nom propre, uniquement dans le cadre d’une copropriété (appelée, condominium), et ainsi, disposer de la pleine propriété du bien pour une durée illimitée, sous certaines conditions :

  • Acheter dans une résidence de type condominium offrant la pleine propriété,
  • S’assurer que 49% de la surface habitable dans la résidence n’ont pas déjà été vendus à des étrangers,
  • Transférer l’intégralité des fonds couvrant l’achat depuis l’étranger et en devises étrangères.

Construire sur Koh Samui

Beaucoup de Francophones rêvent de s’installer à Koh Samui et d’y faire construire leur habitation. On voit ainsi ces dernières années un boom des constructions des maisons individuelles dans l’île qui offre des avantages importants. En effet, construire sa demeure ici représente, généralement, un coût souvent divisé par 2 ou 3 par rapport à la France. Cependant, les différences culturelles restent importantes entre l’Occident et la Thaïlande, et cela peut rebuter certains étrangers à faire construire leur maison en terre siamoise. En effet, il est toujours difficile de gérer un chantier, et de régir les fournisseurs et les différents intervenants, qui plus est dans un pays dont on n’est pas issu(e). Rajouter à cela la barrière de la langue, les différences culturelles, les différences de matériaux et les spécificités de la maîtrise d’œuvre local et vous obtiendrez un cocktail de difficultés bien souvent insurmontables pour les nouveaux arrivants. C’est pourquoi beaucoup préfèrent acheter ou louer, même si leur logement ne leur convient pas parfaitement. Malgré tout, faire construire son habitation reste un très bon placement financier (entre autre, pour les «Farangs» qui font cela à des fins locatives ou en vue de revendre le bien immobilier).

Dans un Projet de Construction,
il est important d’être vigilant sur quelques points :

Le Terrain

La Thaïlande comprend différents titres de propriétés. Cependant, seuls le «Chanote» ou le «Nor Sor Sam Gor» se rapprochent le plus d’un terrain cadastré tel que nous le connaissons en France. Avant d’établir l’acte d’achat, il faudra faire vérifier que votre terrain soit bien constructible. Pour cela, vous devrez vous rendre au «Land Department» (qui vous permettra de vérifier l’authenticité de votre terrain et de savoir si la personne avec qui vous traitez en est bien propriétaire), puis au «Tessabaan» (l’équivalent de la mairie en France, qui vous permettra d’accéder au plan communal et donc aux indications précises concernant l’urbanisme. Sachez pour information que si le terrain apparaît en blanc, vous venez peut-être d’éviter d’acquérir un terrain militaire non constructible).

Les Méthodes de Construction Thaïlandaises

En Thaïlande, les habitants ont dû adapter leur architecture à l’extrême humidité apportée par la saison des pluies. La maison sur pilotis s’est présentée comme la meilleure alternative pour garder la zone habitable au sec et à l’abri des insectes et autres reptiles. À l’origine, la maison thaïlandaise se composait d’un squelette en bois soutenu par des piliers, cette structure étant ensuite recouverte de planches servant de murs. Aujourd’hui, cette technique est toujours la même mais la structure est en béton.

Les Prix

Différents paramètres sont à prendre en compte pour donner un prix de construction au mètre carré :

  • La qualité des matériaux utilisés,
  • La localisation géographique des travaux,
  • Le type de construction souhaité

L’entrepreneur

Le choix de votre entrepreneur est primordial. Choisissez-le francophone, ayant une grande expérience avec le milieu du bâtiment thaïlandais. Il est important de choisir un entrepreneur avec qui vous serez confortable et, surtout, en confiance. Un entrepreneur se juge par les constructions qu’il a déjà réalisées. A eux de vous trouver les meilleurs prix pour le meilleur résultat. Encore une fois, n’oubliez jamais qu’ils travaillent pour vous. Prenez toutes les garanties qu’il faut pour mener à bien votre chantier dans le temps et le budget impartis, (faites vous aider par votre avocat, le cas échéant).

La « Due Diligence »

ou comment sécuriser son Achat Immobilier à Koh Samui

« Due Diligence » est le terme consacré en anglais qui désigne l’ensemble des vérifications nécessaires à effectuer par un avocat compétent avant un quelconque investissement immobilier.

En Thaïlande, les transactions immobilières ne sont pas effectuées par un notaire et la « Due Diligence » est indispensable pour acheter sereinement et s’éviter bien des désagréments par la suite, car investir dans la pierre implique un raisonnement à long terme.

La liste de questions ci-dessous a pour but de mettre en lumière quelques points qui méritent d’être vérifiés dans le cas de l’achat d’un terrain avec ou sans bâtiments mais ne saurait être une liste exhaustive des vérifications nécessaires.

  • Le titre de propriété a-t-il été obtenu légalement ? Est-il hypothéqué ou loué ?
  • Le vendeur est-il le propriétaire ? Est-il légalement habilité à vendre le terrain ? Est-il en Faillite ? Y a-t-il des procédures judiciaires en cours le concernant ?
  • L’accès au terrain est-il légalement garanti ? Une route cimentée bordant le terrain n’est pas un gage légal d’enregistrement de servitude.
  • Quelles sont les bâtiments construits sur le terrain ? Respectent ils le/les permis de construire ? Si le terrain est nu, qu’est-il possible de construire ? Le terrain fait-il partie d’une zone ou les constructions sont régulées ?

Réglementation

concernant les Constructions à Koh Samui

Dans l’optique de préserver l’île, les autorités locales ont décidé d’appliquer des règles d’urbanisme et de construction pour tout développement immobilier à Koh Samui.

Depuis les 10 dernières années, celle-ci est devenue une destination très recherchée et appréciée des touristes, mais aussi et surtout, des expatriés, avec un nombre de visiteurs en constante augmentation. De nombreux projets hôteliers et immobiliers ont, ainsi, vu le jour, changeant peu à peu le visage de l’île. Aussi, afin de maîtriser un développement rapide et constant, et éviter de voir se dresser un urbanisme anarchique, dont les règles ne seraient pas respectées, la municipalité de Koh Samui a instauré toute une série de mesures pour empêcher les abus et préserver le charme de ce lieu magique.

Voici les principales normes à observer par les promoteurs immobiliers sur l’île. Celles-ci dépendent, principalement, de la distance qu’il y aura entre la zone de construction et la plage.

  • Moins de 10 mètres de la plage. Aucune construction n’est permise dans ce périmètre. On appelle cette zone «non aedificandi» (zone non constructible).
  • De 10 mètres jusqu’à 50 mètres de la plage. Seule la construction d’un bien immobilier de plain-pied, dont la hauteur ne doit pas dépasser 6 mètres (le toit compris), et dont la surface de chaque bâtiment n’excède pas 75 m², est autorisée.
  • De 50 mètres jusqu’à 200 mètres de la plage. Seule la construction d’un bien immobilier, dont la hauteur ne doit pas dépasser 12 mètres (le toit compris), et dont la surface au sol n’excède pas 2,000 m², est autorisée.
  • A plus de 200 mètres de la plage. La construction de tous biens immobiliers, dont la hauteur ne dépasse pas 12 mètres au faîtage, est autorisée sans restriction de superficie.
  • Enfin, au-delà de 140 mètres d’altitude : interdiction de construire des maisons de plus de 6 mètres de hauteur et de 90 m² par module…).

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