Immobilier en Thaïlande : les Termes à savoir

L’Immobilier en Thaïlande regorge de mots techniques qu’il n’est pas toujours aisé à comprendre. Cependant, avant d’investir dans l’achat ou la construction d’un Bien sur Koh Samui (et en Thaïlande), il est primordial pour le futur Acheteur de connaître les principaux termes en la matière. En effet, les différences entre les législations Française et Thaïlandaise sont assez importantes et dissemblables et engendrent tout un Vocabulaire qu’il faut savoir appréhender afin de pérenniser son investissement en toute sécurité.







Freehold (suite)

… Ainsi, ces hébergements étant à majorité Thaïlandaise (quota des 49%), la terre et les parties communes n’appartiennent jamais aux étrangers. Il s’agit, à l’heure actuelle, du seul moyen d’accéder à la pleine propriété pour les étrangers.

  • Leasehold

En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas posséder un terrain en nom propre. Le seul moyen pour obtenir l’usufruit d’un terrain est donc d’établir un bail longue durée, ou “Lease”. Cette forme de propriété est très courante dans le Royaume, comme dans différents pays dans le monde. L’Acheteur détient, ainsi, la pleine propriété du bien immobilier construit, ainsi qu’un Bail de 30 ans renouvelable 1 fois, voire 2 fois, enregistré au Cadastre (“Land Office”), et donnant un droit de location de 60 ans ou 90 ans au total.

Cependant, bien qu’une durée de 90 ans puisse figurer sur le bail, seule la durée initiale de 30 ans peut être enregistrée au Land Office. Le renouvellement des 2 autres mandats dépend uniquement de la coopération entre les parties signataires du bail.

  • Freehold

Ce terme désigne la Pleine Propriété et fera de vous le Propriétaire indiscutable de votre bien. Un titre “Freehold” peut être attribué à un étranger, lors de l’achat d’un Condominium (et pas d’un appartement). L’étranger qui achète une unité de copropriété (“Condominium”) en vertu de la Loi sur la Copropriété 1979, détient alors un droit de pleine propriété. En effet, uniquement les Condominiums disposent de titres de propriétés individuels au Land Office et offrent la pleine propriété étrangère et une co-propriété sur les parties communes, ainsi que la terre sur laquelle les unités Condominiums sont situées…

  • Foreign Quota

Le terme de “Foreign Quota” est souvent utilisé lorsque l’on parle d’un Achat en “Freehold” dans un Condominium. Il désigne la possibilité d’acheter un appartement en Thaïlande pour les étrangers, mais seulement à condition que la part des lots vendus à des étrangers ne dépasse pas 49% par Condominium. C’est cette proportion que l’on appelle communément le “Foreign Quota”, en opposition au “Thai Quota” qui désigne les 51% restants.

  • Condominium

Un Condominium est un immeuble d’appartements dont les espaces communs sont la copropriété des propriétaires de chaque appartement, et dont le statut juridique est régi en Thaïlande par le “Condominium Act”.

Un étranger peut devenir propriétaire, sans restriction, avec exactement les mêmes droits qu’un Thaïlandais, d’un appartement dans un Condominium. Mais il y a, cependant, une règle qui fait, qu’au final, le terrain sur lequel est construit le Condominium reste bien majoritairement détenu par des Thaïlandais, conformément à la loi, puisque la surface totale des titres de propriétés délivrés aux étrangers ne peut dépasser 49% de la surface de l’immeuble. C’est ce que l’on nomme couramment le “Foreign Quota”.

Les 51% restant (“Thai Quota”) ne peuvent être transférés qu’à des personnes physiques ou morales Thaïlandaises. Néanmoins, il demeure possible pour un étranger d’acheter dans le “Thai Quota” d’un immeuble en “Leasehold” (bail de 30 ans, renouvelable par contrat), comme pour les maisons.

  • Land Office

En l’absence de Droit Notarial en Thaïlande, il est obligatoire, afin de protéger vos droits, d’enregistrer votre contrat d’achat au “Land Office” : l’Agence Gouvernementale thaïlandaise qui gère les Titres de Propriété (équivalent du Cadastre en France).

L’accompagnement par un professionnel (Avocat, Agent Immobilier) est recommandé afin d’éviter d’éventuels imprévus.

  • Chanote

Le “Chanote” est le Titre de Propriété qui offre le plus grand nombre de garanties en Thaïlande. Il atteste que la parcelle de terrain a été précisément recensée par un relevé cadastral public. Le lot a été métré et certifié exact à l’échelle nationale par le “Land Office”. C’est de loin le type de propriété le plus communément utilisé, le plus sûr et le plus recommandé en Thaïlande. Ce document certifie que la personne qui est détentrice de ce certificat a le droit d’utiliser sa propriété comme elle l’entend : elle peut être vendue, louée, utilisée comme hypothèque…

Si vous avez la possibilité de vous rendre sur le terrain qui vous intéresse, une vérification simple consiste à chercher la présence de bornes ou de poteaux rouges aux angles du lot. Chaque poteau doit alors posséder un numéro d’identification unique. Si vous notez la présence de telles bornes, la parcelle est fortement susceptible de jouir d’un “Chanote”. Il convient, dans tous les cas, de demander une copie du Titre de Propriété et de se tourner vers un avocat afin que celui-ci s’assure de son authenticité auprès du cadastre local.

  • Rai

C’est l’Unité de Mesure en Thaïlande concernant un Terrain.

1 Rai = 1 600 m².

  • Due Diligence

C’est l’ensemble de vérification préalable à la vente pour s’assurer que les Titres de Propriétés sont corrects et que les processus de construction sont bien établis, le(s) droit(s) de passage existants sont bien mentionnés, etc… Dans l’archipel de Koh Samui et au sein du Royaume de Siam, les transactions immobilières ne sont pas effectuées par un notaire et la “Due Diligence” est indispensable pour acheter sereinement et s’éviter bien des désagréments par la suite, car investir dans la pierre implique un raisonnement à long terme.

  • Thai Limited Company

C’est la forme d’entreprise la plus utilisée par les investisseurs étrangers pour l’achat d’un bien ou d’un commerce en Thaïlande. Elle doit avoir un minimum de 3 actionnaires et un administrateur. La responsabilité des actionnaires est limitée à la valeur du capital auquel ils ont souscrit et payé. Le ou les administrateurs sont responsables de la bonne gestion de l’entreprise.

Cette méthode inclut la création d’une société dont 51% des parts sont possédées par des Thaïlandais, tandis que les 49% restants le sont par un ou des investisseurs étrangers. Ce type de société est un moyen d’accéder à la pleine propriété en achetant un bien au nom d’une société thaïlandaise. La difficulté réside dans le fait que l’investisseur étranger n’est pas l’actionnaire majoritaire, mais suppose aussi que l’entreprise ait une réelle activité en dehors de l’achat du terrain.

Due Diligence
  • Rental Guarantee (“Garantie locative”)

Elle désigne le versement d’un rendement défini et garanti tous les mois par un promoteur (dans le cadre d’un programme immobilier), même si votre bien n’est en réalité pas occupé pendant la période. Dans le cas d’un achat purement locatif, cette rentabilité peut aller jusqu’à 10% et, pour un achat avec occupation personnelle, elle peut varier entre 6 et 7%.

Source : Kohlidays

  • Cash Back

C’est un système par lequel l’investisseur peut choisir de payer intégralement son bien à la signature du contrat avant la fin des travaux. Il a des avantages pour les deux parties car, d’un côté, l’acheteur est rémunéré des sommes à hauteur d’un pourcentage donné et, de l’autre, le promoteur n’aura pas à emprunter à des taux variables élevés. L’investisseur fait en quelque sorte office de “banque” au promoteur et est rémunéré en conséquence.

  • Buy Back

Il s’agit de la garantie par le promoteur de racheter votre bien après une certaine période définie par contrat. Cette option n’est pas proposée par tous les promoteurs, mais elle peut être intéressante dans le cas où l’acheteur n’a plus d’utilisation de son bien au terme de son contrat.

  • Ta Bien Baan (“Livret de Maison”)

Ces mots signifient, “Ta Bien” (enregistrement) et “Baan” (maison) en Thaïlandais. Il s’agit d’un document officiel mentionnant les détails des personnes qui résident dans un hébergement. Attention, bien qu’on parle d’enregistrement de la maison, ce document ne définit pas qui est le propriétaire de la maison, mais plutôt qui est le principal “titulaire” et le ou les autres “résidents” de la maison.

La plupart des personnes thaïlandaises ont une adresse dans un “Ta Bienne Baan” qui sert de preuve de résidence officielle. Elle peut différer de leur adresse sur leur carte d’identité.

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